Résidence secondaire non-résidents · Aoste et Vallée d’Aoste
Résidence secondaire en Vallée d’Aoste, achetée depuis l’étranger : quelles banques prêtent aux non-résidents, et combien
Un chalet à Courmayeur, un appartement à Cervinia ou à Pila, une maison à Cogne où revenir chaque saison. En 2025, la Vallée d’Aoste a été le marché immobilier le plus dynamique d’Italie, porté précisément par ces achats — et les banques italiennes appliquent à un acquéreur qui vit en France, en Suisse ou en Belgique des règles à part. Pas moins de banques : d’autres banques, et d’autres pourcentages. Mieux vaut les connaître avant de signer une offre.
- OAM Kìron Partner, courtier n° M39
- 30+ banques interrogées en parallèle
- < 30 gg pour l’accord, en moyenne
- 0 € si vous ne signez pas
Vous ne payez que si vous signez chez le notaire
Notre conseil ne vous expose à aucun risque : les honoraires de courtage ne sont dus que si vous obtenez le financement et signez l’acte chez le notaire. Sans acte, vous ne nous devez rien. Le montant vous est communiqué par écrit avant de commencer, avec tous les frais de la banque.
Délais moyens relevés sur les dossiers suivis par nos conseillers. L’accord reste une décision de la banque : les délais varient selon l’établissement et la complétude des documents.
Ce que l’on pense d’habitude
Acheter depuis l’étranger n’est pas acheter depuis Turin
La maison est la même. Ce qui change, c’est la façon dont la banque vous lit : revenus dans une autre monnaie, déclaration fiscale dans une autre langue, aucun historique de crédit en Italie. Voici où les acquéreurs non résidents se font surprendre.
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« La banque financera 80 %, comme chez moi »
Pour les non-résidents, les banques italiennes s’arrêtent en général à 50–60 % de la valeur d’expertise — et de l’expertise, pas du prix.
Pourquoi
La plupart des banques italiennes qui prêtent aux non-résidents plafonnent le prêt à 50–60 % de l’expertise, certaines à 70 % sur un profil solide ; quelques-unes seulement vont au-delà, et uniquement avec des revenus en euros ou en francs suisses. Le pourcentage s’applique au chiffre de l’expert, pas au prix convenu, et en station les deux peuvent diverger. Prévoyez un apport de 40 % ou plus, plus les taxes et les frais.
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« J’irai dans n’importe quelle banque à Aoste »
La plupart des agences de la Vallée ne traitent tout simplement pas les dossiers de non-résidents. Celles qui le font tiennent sur une liste courte, et mieux vaut la connaître avant de perdre un mois.
Pourquoi
Un dossier de non-résident — déclaration fiscale étrangère, fiches de paie dans un autre format, revenus à convertir, codice fiscale à obtenir — demande une procédure dédiée que la plupart des agences locales n’ont pas ; la réponse est un non poli, des semaines plus tard. Quelques banques italiennes et les filiales italiennes de certains groupes étrangers le traitent couramment. Nous présentons votre dossier à celles-là, avec les documents déjà dans la forme qu’elles attendent.
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« Mes revenus en francs ou en livres comptent en entier »
Les banques appliquent une décote aux revenus en devise, et certaines n’acceptent que l’euro et le franc suisse.
Pourquoi
Pour se protéger des variations de change, la plupart des établissements retiennent les revenus en francs suisses, livres ou dollars à 80–90 % de leur valeur, et certains n’acceptent que l’euro et le franc. Un contrat récent, un revenu d’indépendant ou un salaire à forte part variable pèsent encore moins. L’établissement se choisit d’abord selon la monnaie dans laquelle vous êtes payé.
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« La location en saison couvrira les mensualités »
Pour la banque, les revenus de location courte durée n’existent pas : la mensualité doit tenir sur vos seuls revenus.
Pourquoi
La Vallée d’Aoste a le ratio de locations de courte durée le plus élevé d’Italie, et les banques le savent : les locations saisonnières ou via plateforme ne sont pas comptées comme revenus, faute de bail enregistré pluriannuel. Seul un bail ordinaire enregistré est pris en compte, à 50–70 %, et seulement s’il existe déjà. Le plan doit tenir sans les touristes ; s’ils paient ensuite, tant mieux.
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Un grazie speciale a Rosa che, con la sua esperienza, mi ha seguito brillantemente nella scelta della banca e del mutuo più adatto alle mie esigenze di acquisto.
Pourquoi avec nous
Ce que nous faisons, concrètement
Nous vous donnons le chiffre avant que vous signiez
Nous calculons la quotité finançable et la mensualité soutenable avec les critères non-résidents de chaque établissement, pas avec une règle générique. Si l’opération ne tient pas, vous le savez dès le premier appel, pas après avoir versé un acompte.
Nous partons des banques qui prêtent vraiment aux non-résidents
La plupart des agences de la Vallée ne traitent pas les dossiers étrangers, et certains établissements sont prudents sur les stations. Nous présentons votre profil à ceux qui évaluent bien ces achats en ce moment, au lieu de le découvrir après trois refus.
Le calcul inclut les taxes, l’IMU et les frais, pas seulement la mensualité
Droit d’enregistrement, taxe hypothécaire, expertise, frais de dossier, assurances, taxe foncière annuelle : nous les mettons sur la même feuille que la mensualité. Sur un achat à l’étranger, c’est cela qui décide si les chiffres tiennent, pas un demi-point de marge.
À quoi ressemble un dossier de non-résident, étape par étape
Avant toute chose, il vous faut un code fiscal italien (codice fiscale), que nous vous aidons à obtenir, et un compte bancaire italien pour les prélèvements, que la banque prêteuse ouvre en général dans le cadre du dossier. Le dossier contient ensuite vos deux ou trois dernières déclarations de revenus, vos fiches de paie récentes ou vos comptes si vous êtes indépendant, vos relevés bancaires, la preuve de l’apport et de son origine, et les documents du bien — extrait cadastral, diagnostic énergétique, conformité urbanistique — que nous récupérons auprès du vendeur ou de l’agence. Ce qui est en langue étrangère peut nécessiter une traduction assermentée : nous vous disons ce qui en a vraiment besoin, car beaucoup de banques acceptent le français tel quel.
Les délais sont plus longs que pour un résident : comptez huit à douze semaines entre le dossier complet et l’accord, plus l’expertise, que nous préparons avec soin en station parce que l’expert dispose de peu de ventes comparables. Les frais sont aussi plus élevés : taxes de résidence secondaire (droit d’enregistrement de 9 % sur la valeur cadastrale en cas d’achat à un particulier, taxe hypothécaire de 2 %), notaire, expertise, assurances et, chaque année, la taxe foncière communale (IMU). Vous n’avez pas besoin d’être en Italie pendant tout le processus — la plupart des étapes se font à distance, avec des documents signés à l’étranger et légalisés — mais vous, ou une personne munie de votre procuration, devez signer l’acte chez le notaire à Aoste. Nous organisons le calendrier pour que vous ne fassiez qu’un seul déplacement, à la fin, pour la signature.
Être rappeléNotre méthode
De l’appel à la signature
- 01
Premier appel
Pays de résidence, monnaie de vos revenus, crédits en cours, objectif de l’achat et calendrier. Par téléphone ou en visio, en français.
- 02
Vérification de faisabilité
Nous appliquons les critères non-résidents de chaque établissement à votre situation d’ensemble et identifions les plus ouverts à votre pays, à votre monnaie et à la station où vous achetez.
- 03
Offres côte à côte
Les meilleures conditions pour votre cas, taxes, taxe foncière annuelle et frais déjà inclus dans le calcul.
- 04
Dossier et signature
Code fiscal, documents, traductions, expertise, accord, notaire : nous pilotons, et vous ne vous déplacez qu’une fois, pour la signature.
Avis Google
Ils nous ont choisis
★★★★★
Quando ormai stavamo perdendo le speranze, è Kiron ad averci trovato, non il contrario. Una coppia che da tre anni cercava disperatamente casa e per una ragione o per l'altra rimaneva sempre a bocca asciutta. Poi è comparsa Rosa Porpiglia e abbiamo trovato anche la casa giusta, che però era sotto pignoramento. Se non ci fosse stata Rosa ci saremmo arresi subito, invece affidarci a lei è stata la mossa vincente: con invidiabile nonchalance e competenza infinita ha gestito tutto il caos del caso, in modo impeccabile.
★★★★★
Ci siamo rivolti all'agenzia Kiron per l'acquisto della nostra prima casa con tanti dubbi iniziali: non pensavamo saremmo riusciti ad avere un mutuo al 100%. Grazie a Rosa, che è stata la nostra consulente, il nostro obiettivo è diventato realtà. Molto professionale e soprattutto molto disponibile, ci ha supportato in tutto.
★★★★★
Ho acquistato la mia prima casa: grazie all'aiuto di Davide sono riuscito a ottenere tutto ciò di cui avevo bisogno, in tempi veloci ma soprattutto con grande professionalità. Davide, ti ringrazio tantissimo e ti auguro il meglio.
Commencez ici
Parlez-nous de votre situation
Quatre questions sur résidence secondaire non-résidents. Un conseiller du bureau d’Aoste qui a déjà lu vos réponses vous rappelle : pas besoin de tout répéter au téléphone.
- Pas besoin d’avoir déjà trouvé le bien : plus tôt nous parlons, mieux c’est
- Aucun document à préparer pour le premier appel
- Si l’opération ne tient pas, nous vous le disons tout de suite
- L’évaluation initiale est gratuite et sans engagement
FAQ
Questions fréquentes
Un non-résident peut-il vraiment obtenir un prêt immobilier en Italie ?
Oui. Aucun obstacle légal : un citoyen étranger ou un Italien vivant à l’étranger peut acheter et emprunter en Italie. La limite est pratique — peu de banques ont une procédure, et la quotité de financement est plus basse, en général 50–60 %. Les acquéreurs de l’Union européenne, de Suisse et du Royaume-Uni sont les cas les plus simples ; pour d’autres pays, certains établissements demandent des documents supplémentaires ou ne prêtent pas.
Combien puis-je emprunter, et quel apport faut-il ?
En règle générale 50–60 % de la valeur d’expertise, 70 % chez certains établissements sur un profil solide. Comme l’expertise peut être inférieure au prix convenu, prévoyez un apport d’au moins 40 % du prix, plus environ 10 à 12 % pour les taxes, le notaire et les frais d’une résidence secondaire.
Quels documents la banque demandera-t-elle ?
Code fiscal italien, passeport ou carte d’identité, deux ou trois dernières déclarations de revenus, fiches de paie récentes (ou comptes, pour les indépendants), relevés bancaires des derniers mois, preuve de l’apport et de son origine, et documents du bien. Certains établissements demandent une traduction assermentée des documents fiscaux ; beaucoup acceptent le français. Nous vous donnons la liste exacte pour la banque choisie.
Dois-je venir en Italie ?
Pas pour l’essentiel du processus : l’évaluation, le dossier et l’expertise se gèrent à distance, avec des documents signés à l’étranger et légalisés. L’acte de vente et l’acte de prêt se signent chez le notaire à Aoste, par vous ou par une personne munie de votre procuration. Nous organisons le calendrier pour qu’un seul déplacement suffise.
Les revenus de la location saisonnière aideront-ils le dossier ?
Non. Les locations de courte durée et via plateforme ne sont pas comptées comme revenus par les banques italiennes. La mensualité doit être soutenable sur vos seuls revenus, selon la règle d’endettement de chaque établissement — en général un tiers du revenu net, toutes mensualités comprises, dans quelque pays que ce soit.